La responsabilità civile derivante da furti in appartamenti, perpetrati con l’ausilio di ponteggi installati per lavori condominiali, rappresenta un tema di costante attualità e dibattito giurisprudenziale.

La recente ordinanza della Corte di cassazione, Sez. III civ., n. 25122 del 12/09/2025, offre un’importante occasione per approfondire i confini della responsabilità dell’impresa appaltatrice e del condominio committente, con particolare riguardo alla nozione di nesso causale.

La vicenda trae origine dalla domanda di risarcimento danni, patrimoniali e non patrimoniali, avanzata da un condomino il cui appartamento, sito al quinto piano di un edificio, era stato preso d’assalto dai ladri, che si erano introdotti nell’immobile servendosi dell’impalcatura esterna allestita per i lavori di ristrutturazione condominiale.

Il giudizio di merito aveva avuto esiti contrastanti in primo e in secondo grado:

• il Tribunale di Salerno aveva riconosciuto la responsabilità dell’impresa appaltatrice, condannandola al risarcimento del danno, seppur ridotto per un concorso di colpa della danneggiata, escludendo invece la responsabilità del condominio;
• la Corte d’Appello, in accoglimento del gravame incidentale dell’impresa, aveva integralmente rigettato la domanda risarcitoria, fondando la propria decisione sull’assenza di un nesso causale giuridicamente rilevante, qualificando l’uso del ponteggio da parte dei ladri come una mera «occasione agevolatrice» del furto e ritenendo sufficienti le misure di sicurezza adottate (i.e. illuminazione del cortile, mantovane, reti elettrosaldate).

Investita della questione, la Corte di cassazione ha cassato con rinvio la sentenza d’appello, accogliendo il quinto e il settimo motivo di ricorso, incentrati sulla violazione delle norme in tema di nesso causale (artt. 40 e 41 c.p. e 2043 c.c.) e sull’omessa pronuncia in ordine a un motivo d’appello.

Il fulcro della decisione risiede nella netta censura mossa alla decisione del giudice di secondo grado per un “vizio di sussunzione”, in quanto l’impresa ricorrente non contestava la ricostruzione fattuale della vicenda, bensì l’errata qualificazione giuridica dei fatti accertati.

La Suprema Corte ha chiarito che, una volta stabilito che i ladri avevano avuto accesso all’appartamento utilizzando il ponteggio – sebbene passando attraverso un finestrone del vano scala condominiale – non fosse giuridicamente corretto “degradare” il ruolo dell’impalcatura a semplice “occasione”.

La Corte ha ribadito il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui la condotta dell’impresa che installa ponteggi senza adottare cautele idonee a prevenire un uso anomalo degli stessi è dotata di piena efficienza causale nella produzione dell’evento dannoso. L’uso dell’impalcatura da parte dei ladri, lungi dall’essere un evento imprevedibile o atipico, costituisce un rischio specifico che l’appaltatore, in virtù della diligenza professionale qualificata di cui all’art. 1176, co. 2, c.c., ha l’obbligo di prevenire.

La Cassazione ha quindi enunciato il seguente principio di diritto: “è dotata di efficienza causale rispetto alla consumazione di un furto in appartamento, non costituendo semplice occasione dello stesso, la condotta posta in essere dall’esecutore di lavori edili sullo stabile condominiale che abbia installato ponteggi privi di idonee misure volte ad impedire il loro uso anomalo”.

La pronuncia in esame ha il merito di evidenziare come un’applicazione meramente formalistica della distinzione tra “causa” e “mera occasione” possa condurre a esiti elusivi della responsabilità. Tale criterio discretivo, se utilizzato in modo acritico, rischia di divenire un artificio argomentativo per negare il nesso eziologico, anche laddove una condotta colposa abbia costituito un antecedente necessario dell’evento dannoso, concorrendo in modo efficiente alla sua produzione, avendo creato o incrementato un rischio che si è poi concretizzato.

La giurisprudenza, applicando i principi degli artt. 40 e 41 c.p. anche all’illecito civile, riconosce efficacia causativa a tutti gli antecedenti che costituiscono una condizione necessaria dell’evento, a meno che non intervenga una causa sopravvenuta, da sola sufficiente a determinare il danno, che interrompa il nesso eziologico.

Nel caso di specie, l’azione dei ladri non interrompe il nesso di causalità, ma si inserisce in una situazione di pericolo creata e non adeguatamente gestita dall’appaltatore. L’installazione di un ponteggio non protetto non è un fattore neutro, ma rappresenta la “concretizzazione del rischio” che le norme di diligenza omesse miravano a prevenire.

La responsabilità dell’appaltatore sorge, ai sensi dell’art. 2043 c.c., per aver omesso di adottare tutte le cautele necessarie a impedire l’uso anomalo dell’impalcatura. Non è sufficiente una generica predisposizione di misure di sicurezza; è necessario che queste siano concretamente efficaci rispetto alle specifiche modalità con cui l’accesso illecito potrebbe verificarsi. La Cassazione, infatti, ha sottolineato che il giudice del rinvio dovrà verificare se le misure adottate (nella specie, le reti elettrosaldate) fossero realmente idonee a impedire l’accesso dal finestrone del vano scale, da cui il furto ha avuto origine.

Per quanto riguarda la responsabilità civile del condominio committente, sebbene nel caso di specie la Corte d’Appello ne avesse escluso la responsabilità, la Cassazione ha lasciato aperta la possibilità di una valutazione di tale circostanza in sede di rinvio.

La giurisprudenza corrente oscilla tra diverse configurazioni di responsabilità per il condominio:

1. Responsabilità ex art. 2043 c.c. per culpa in eligendo, qualora abbia affidato i lavori a un’impresa manifestamente inidonea, o per culpa in vigilando, per aver omesso di sorvegliare l’operato dell’appaltatore e la corretta adozione delle misure di sicurezza.
2. Responsabilitàex art. 2051 c.c. in qualità di custode delle parti comuni, in quanto il condominio ha un obbligo di vigilanza sulla sicurezza delle strutture che vi insistono, come i ponteggi. Tale responsabilità, di natura oggettiva, può concorrere con quella dell’appaltatore, a meno che quest’ultimo non abbia la piena ed esclusiva disponibilità e controllo dell’area di cantiere.

In conclusione, l’ordinanza in commento si inserisce in un filone giurisprudenziale consolidato, rafforzandolo con argomentazioni sistematiche e chiarendo definitivamente che la prevenzione dei furti tramite ponteggi non è un onere accessorio, ma un dovere di diligenza professionale la cui violazione fonda una chiara responsabilità risarcitoria dell’impresa.

Per gli amministratori di condominio, la decisione ribadisce l’importanza di non delegare passivamente la sicurezza del cantiere, ma di esercitare un controllo attivo sull’adeguatezza delle misure preventive adottate dall’impresa, al fine di non incorrere in una responsabilità concorrente.

In definitiva, la pronuncia riafferma la funzione deterrente della responsabilità civile, orientandola verso una tutela sempre più integrata dei diritti fondamentali alla sicurezza e all’inviolabilità del domicilio.