In data 27/11/2025, il Consiglio Comunale di Bergamo ha approvato, con deliberazione n. 67, il «Regolamento comunale sui requisiti qualitativi per le strutture ricettive non alberghiere denominate ‘case e appartamenti per vacanze’, ‘foresterie lombarde’ e alloggi in ‘locazione ad uso abitativo per finalità turistiche’», che si allega alla presente.

Il regolamento si prefigge l’obiettivo di elevare gli standard qualitativi dell’offerta extralberghiera, tutelare l’equilibrio tra sviluppo turistico e qualità della vita urbana e garantire condizioni di accessibilità e sicurezza.

Il campo di applicazione del regolamento è circoscritto a Città Alta e ai Borghi Storici, aree caratterizzate da una crescente densità ricettiva. Sebbene le finalità dichiarate dall’Amministrazione comunale appaiano astrattamente condivisibili, un’analisi approfondita del testo normativo, anche alla luce delle osservazioni sollevate in sede consiliare e della più recente giurisprudenza amministrativa in materia, rivela significative criticità e potenziali profili di illegittimità.

Il regolamento, come emendato in sede di approvazione, introduce una serie di requisiti stringenti per le nuove attività di case e appartamenti per vacanze (C.A.V.), foresterie lombarde e locazioni turistiche, distinguendone l’applicazione rispetto alle attività preesistenti. Le principali misure adottate riguardano i seguenti aspetti:

• Visitabilità: per le nuove C.A.V. e locazioni turistiche è richiesto che almeno un’unità abitativa ogni tre (o frazione di tre) garantisca il livello di “visitabilità”, consentendo l’accesso a una persona su sedia a rotelle alla zona giorno e a un servizio igienico. Per le foresterie lombarde, il requisito si applica ad almeno una camera (cfr. Art. 4 del Regolamento).
• Parcheggi: le nuove attività devono dimostrare la disponibilità di spazi di sosta privati, quantificati in un posto auto per unità immobiliari fino a 50 mq e in due posti auto per superfici superiori. Per le foresterie è richiesto un posto auto ogni due camere (cfr. Art. 5 del Regolamento).
• Agibilità: tutte le nuove strutture devono possedere il certificato di agibilità o la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), comprensiva della conformità di tutti gli impianti. Le attività preesistenti hanno invece un termine di due anni per adeguarsi a tale requisito (cfr. Artt. 6 e 8 del Regolamento).
• Identificazione degli ospiti: un emendamento ha introdotto nel regolamento l’art. 10-bis, che disciplina le modalità di accoglienza e verifica dell’identità degli ospiti, consentendo anche l’uso di dispositivi di videocollegamento.

Si segnala che le attività preesistenti sono esentate dai requisiti di visitabilità e parcheggi, determinando in tal modo una disparità di trattamento rispetto ai nuovi operatori (cfr. Art. 7 del Regolamento), mentre per quanto riguarda il requisito dell’agibilità, le stesse potranno conformarsi nel termine di due anni anzidetto.

Il regolamento, pur muovendo da intenti lodevoli, presenta in realtà una serie di criticità che trovano conferma anche nei più recenti orientamenti della giustizia amministrativa.

In primo luogo, la potestà regolamentare comunale in materia turistica, sebbene riconosciuta per gli aspetti urbanistico-edilizi, deve esercitarsi nel rispetto della normativa sovraordinata, nonché dei canoni di ragionevolezza e proporzionalità. La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che, pur essendo legittimo imporre requisiti per motivi di interesse generale (come la sicurezza o l’accessibilità), tali misure non possono tradursi in oneri sproporzionati o sostanzialmente espulsivi (cfr. TAR Lombardia – Brescia, Sez. II, ordinanza n. 234/2021, pronunciata in sede cautelare, e successiva sentenza n. 548/2022), specialmente in contesti urbanistici consolidati e vincolati come i centri storici.

Alla luce di quanto sopra, alcune previsioni del regolamento non sembrano operare un corretto bilanciamento degli interessi pubblici e privati:

• Quanto all’art. 5 del regolamento, la norma comunale impone la disponibilità di parcheggi privati senza prevedere esplicitamente meccanismi alternativi o deroghe. La giurisprudenza ha già statuito l’illegittimità di norme analoghe nella parte in cui non ammettono “una valutazione riferita alle specificità del singolo caso” e non consentono “la formulazione di soluzioni alternative finalizzate a raggiungere risultati sostanzialmente equivalenti, come ad esempio la locazione di spazi di sosta in altre zone del territorio comunale o l’organizzazione di servizi di trasporto ambientalmente compatibili” (cfr. TAR per la Lombardia – Brescia, Sez. II, sentenza n. 513/2024). Il rigido obbligo di reperire posti auto pertinenziali in aree come Città Alta, dove la carenza di spazi è strutturale, costituisce una barriera insormontabile all’avvio di nuove attività d’impresa, violando appunto i principi di ragionevolezza e proporzionalità dell’azione amministrativa.
• Analogamente, quanto al requisito della visitabilità di cui all’art. 4, il Comune di Bergamo impone un onere gravoso per le nuove attività, senza contemplare una valutazione caso per caso o soluzioni progettuali alternative, per contemperare l’obiettivo dell’accessibilità con le peculiarità degli edifici storici. Sebbene il suddetto obiettivo costituisca certamente un motivo di interesse generale, la sua applicazione rigida e indiscriminata può risultare irragionevole.

Ulteriormente, il regolamento è suscettibile di generare evidenti e ingiustificate disparità di trattamento, come correttamente rilevato anche in sede di osservazioni e, in particolare, tra:

• Diverse tipologie ricettive: l’applicazione delle norme solo al settore extralberghiero, escludendo le strutture alberghiere situate nelle medesime aree, appare priva di una solida giustificazione logica se l’obiettivo è la gestione sostenibile dei flussi turistici e la qualità urbana.
• Diverse aree del territorio: la delimitazione dell’ambito di applicazione ai soli Borghi Storici e a Città Alta, senza una mappatura precisa che distingua le aree effettivamente “storiche” da quelle con caratteristiche urbanistiche ordinarie, introduce un ulteriore elemento di disparità.

Il regolamento pare inoltre fondarsi su dati parziali, come l’indice di densità ricettiva, senza essere supportato da uno studio complessivo di Città Alta e dei Borghi Storici. Il reale obiettivo non parrebbe tanto essere l’innalzamento qualitativo dell’offerta, quanto piuttosto il contenimento quantitativo della medesima, utilizzando strumenti regolamentari di governo del territorio per diverse finalità di programmazione economica.

Quanto all’art. 8, che impone alle strutture preesistenti di adeguarsi al requisito dell’agibilità entro un termine perentorio di due anni, pena l’impossibilità di proseguire l’attività, lo stesso si pone in contrasto con il principio di tutela del legittimo affidamento verso situazioni legittimate da lungo tempo e quindi con gli artt. 2, 3 e 97 Cost. Inoltre, la norma regolamentare potrebbe esporsi anche a censure di illegittimità per la mancata previsione di proroghe, tenendo conto delle difficoltà concrete che i proprietari potrebbero talvolta incontrare, specialmente in edifici storici.

In conclusione, il nuovo regolamento del Comune di Bergamo, pur perseguendo finalità in un certo senso condivisibili, si configura nel caso di specie come uno strumento normativo in contrasto con gli assai noti principi in materia di procedimenti amministrativi ed elaborati dalla giurisprudenza, quali quelli di ragionevolezza, proporzionalità, imparzialità e legittimo affidamento, così esponendo il regolamento di specie a un concreto rischio di annullamento in caso di impugnativa.

L’approccio adottato dall’Amministrazione, anziché promuovere un miglioramento qualitativo diffuso attraverso misure incentivanti, sembra optare per una via oltremodo restrittiva che certamente penalizza i nuovi operatori.

Il termine massimo per l’eventuale impugnazione del regolamento comunale avanti al Tar Lombardia – Brescia scade il 16/02/2026, in considerazione della sua pubblicazione all’albo pretorio del Comune dal 02/12/2025 al 17/12/2025.