Con l’entrata in vigore del D.L. n. 69/2024 (c.d. “Decreto Salva Casa”), il legislatore ha ridefinito i criteri di individuazione e di accertamento del titolo di stato legittimo dell’immobile, introducendo procedure semplificate di autocertificazione e nuovi meccanismi di sanatoria.
La difficoltà dell’attribuzione dello stato legittimo è spesso acuita dalle lacune documentali riscontrate dalle Pubbliche Amministrazioni nell’attività di ricostruzione degli atti edilizi pregressi, specie nel caso di immobili risalenti.
La verifica dello stato legittimo costituisce presupposto imprescindibile per l’esercizio di poteri pubblici e per la tutela degli interessi privati e, in tale contesto, la semplificazione sottesa all’uso di atti privati legittimanti trasformazioni edilizie anche in assenza di formali atti amministrativi di assenso (i.e. DIA, SCIA, CILA) ha generato una frammentazione documentale che ostacola la ricostruzione unitaria della legittimità edilizia, in assenza di formali atti amministrativi di assenso.
Ne derivano necessariamente controversie fra amministrazioni comunali e proprietari di immobili sottoposti a trasformazioni edilizie, che originano dall’attività degli organi accertatori che qualificano taluni interventi come abusivi. I destinatari dei conseguenti provvedimenti sanzionatori, oltre a contestare l’attività di accertamento, richiamano l’esistenza di atti e titoli attestanti una situazione diversa da quella posta a confronto con lo stato di fatto.
Il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, con la sentenza n. 446 del 06/06/2025, con riferimento all’impugnazione di un’ordinanza di demolizione di un edificio sottoposto a una serie di interventi di trasformazione nell’arco di oltre sessant’anni dalla sua realizzazione, offre spunti interpretativi rilevanti in merito all’applicazione dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001. Nel caso di specie, il Comune motivava il provvedimento demolitorio affermando di non aver rinvenuto alcun titolo edilizio nel fascicolo riguardante l’immobile in questione, mentre il privato invocava alcuni atti probanti la legittima consistenza del bene immobile.
La sentenza, nell’accogliere il ricorso, ha annullato l’ordine di demolizione, facendo applicazione dell’art. 9 bis del T.U. edilizia (d.P.R. n. 380/2001), che nel primo periodo del comma 1 bis statuisce che: “Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
La pronuncia ha posto l’attenzione sulla sostituzione nel testo dell’articolo, ad opera della novella legislativa, della congiunzione coordinante “e” con la congiunzione disgiuntiva “o”, dal che ne deriva che per dichiarare lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio totale, oltre a tutti i titoli successivi per interventi parziali.
Applicando tale disposizione, il Consiglio, a fronte dell’irreperibilità del titolo originario, ha ritenuto sufficiente il titolo ultimo di trasformazione dell’immobile – nella specie, la licenza del 1960 per la demolizione e ricostruzione di un immobile – che dava atto dell’esistenza del titolo precedente attestante la costruzione originaria.
Ai sensi dell’art. 9 bis, lo stato legittimo può essere dimostrato in via indiziaria, attraverso le informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probanti, quali riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, integrato con eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Quanto agli effetti dello smarrimento dei titoli edilizi pregressi, occorre evidenziare che ricorre un onere di conservazione sia in capo al privato proprietario del bene interessato dalla trasformazione sia in capo al Comune titolare del potere di vigilanza edilizia, senza che nessuna parte possa avvantaggiarsi delle proprie carenze documentali.
Ne derivano conseguenze d’impatto: una volta che la P.A. abbia accettato una domanda di sanatoria edilizia recante l’indicazione di specifici allegati, si presume la loro esistenza e presenza nel dossier; dunque, il Comune può far fronte all’eventuale smarrimento della documentazione compiendo un’istruttoria in loco, non potendone pretendere la produzione dalla parte istante.
Inoltre, per la ricostruzione delle istanze di sanatoria smarrite o distrutte è necessario o sufficiente, al fine di dimostrarne la presentazione, che l’interessato esibisca copia dell’attestazione del versamento dell’oblazione, dal quale può dedursi la tempestiva presentazione della domanda.
In conclusione, il recente arresto giurisprudenziale fa buona norma della novella legislativa del “Decreto Salva Casa”, che adotta un delicato contemperamento tra l’interesse pubblico al contrasto all’abusivismo edilizio e al ripristino della legalità e la tutela dell’affidamento ingenerato nel privato da precedenti atti amministrativi, confermando altresì l’onere della Pubblica Amministrazione di conservare, ricercare e reperire la documentazione amministrativa necessaria per valutare la legittimità dello stato di fatto degli immobili, requisito indispensabile per la loro circolazione.
