Le “case di ringhiera” rappresentano una tipologia edilizia popolare sviluppatasi tra la fine dell’Ottocento e la prima metà del Novecento quale soluzione abitativa economica per ospitare la crescente popolazione operaia, spesso collocata nei centri storici.

Tali soluzioni abitative sono tipicamente caratterizzate da ballatoi di collegamento esterni, talvolta affacciati su corti o vicoli, che consentono l’accesso alle singole unità immobiliari e riflettono, ancora oggi, l’identità storica e la trasformazione urbanistica dei nuclei cittadini, nonostante le diffuse condizioni di degrado dovute a insufficienti interventi di manutenzione.

La Corte d’Appello di Messina, II Sezione civile, con la sentenza n. 599 del 20/07/2025, ha offerto una dettagliata ricostruzione del concetto di “condominio parziale”, con specifico riferimento all’applicazione di tale nozione alle cosiddette “case di ringhiera”, tipiche sia dell’Italia settentrionale che di alcune città del Meridione e caratterizzate da ballatoi che fungono da accesso diretto alle unità abitative.

Nella controversia da cui ha tratto origine la pronuncia oggetto di commento, in occasione della ristrutturazione di un appartamento sito al terzo piano di una casa di ringhiera, i proprietari dell’immobile avevano rilevato infiltrazioni di umidità provenienti dal ballatoio – elemento architettonico tipico di tali complessi immobiliari – con effetti dannosi patiti anche dall’unità abitativa sottostante.

L’amministratore condominiale, notiziato dell’accaduto da parte dei condomini, aveva escluso la competenza condominiale, ritenendo il ballatoio non rientrante tra i beni comuni ex art. 1117 c.c.

I condomini interessati, dopo aver provveduto a proprie spese agli interventi urgenti e dopo aver promosso con ricorso un accertamento tecnico preventivo, agivano in giudizio contro il condominio per ottenere i) la condanna alla rimessione in pristino del ballatoio secondo le indicazioni del CTU, ii) il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali e iii) l’accertamento della responsabilità dell’amministratore per violazione degli obblighi di custodia e manutenzione ex artt. 1130 e 2051 c.c.

Il Giudice di prime cure, con sentenza resa nel 2022, respingeva le domande attoree, fondando la decisione sulle risultanze tecniche dell’accertamento tecnico preventivo, che avevano qualificato il ballatoio come parte oggetto di “condominio parziale” ex art. 1123 co. 3 c.c., in quanto destinato esclusivamente a tre appartamenti, ritenendo conseguentemente che sia le spese sia le responsabilità ricadessero solo su tale ristretto gruppo di condomini.

La Corte d’Appello, pur confermando la qualificazione giuridica del ballatoio resa nella sentenza di primo grado, ha chiarito che il “condominio parziale” non costituisce un soggetto autonomo distinto dal condominio generale ed è privo di legittimazione processuale; dunque la domanda per la tutela di tali beni deve essere proposta nei confronti dell’intero condominio in persona dell’amministratore pro tempore.

Infatti, la natura parziale della comunione incide unicamente sulla ripartizione delle spese e sulle decisioni assembleari relative a quel bene, ma non sulla legittimazione processuale, che permane in capo all’ente condominiale.

La Corte d’Appello ha fornito il seguente inquadramento giuridico della fattispecie:

• il condominio parziale sorge automaticamente ex lege, ai sensi dell’art. 1123 co. 3 c.c., quando un bene è strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio o al godimento esclusivo di alcune unità (e.g. il ballatoio, chiuso da cancelletti e utilizzato da tre appartamenti);
• l’obbligo di custodia e di manutenzione grava sull’intero condominio, anche rispetto ai beni comuni solo parzialmente condivisi, e la legittimazione processuale permane in capo all’ente condominiale, con successiva ripartizione dell’onere economico tra i soli membri della comunione parziale, secondo i criteri previsti.

La sentenza si inserisce nel dibattito esistente anche in sede di giurisprudenza di legittimità tra due orientamenti giurisprudenziali sul regime delle parti comuni:

1. il primo, estensivo, considera tutte le parti dell’edificio di proprietà comune di tutti i condomini ex art. 1117 c.c., anche se concretamente utili solo ad alcuni, con la conseguenza che le relative spese gravano su tutti, in proporzione ai millesimi;
2. l’orientamento ad oggi prevalente e sposato dalla pronuncia oggetto di commento, ritiene che la comunione sussista solo tra i condomini che traggono utilità dal bene ex art. 1123 co. 3 c.c., con conseguente riparto delle spese limitato a tale gruppo.

In conclusione, l’orientamento espresso dalla Corte d’Appello di Messina rappresenta un punto di riferimento per la gestione delle controversie condominiali, offrendo una sintesi tra tutela dei diritti dei singoli e rispetto della struttura unitaria del condominio, confermando che la natura di condominio parziale non esclude la responsabilità dell’amministratore condominiale e la legittimazione del condominio generale per la manutenzione e la custodia, restando invece in capo ai singoli condomini che ne traggono utilità soltanto le ricadute in termini economici.